セブ島の民泊代行、についてお調べですか？本記事ではセブ島で民泊運営代行のサービスを検討している方におすすめな代行会社、主なサービス内容、料金相場、Airbnb（エアビー）運営代行、清掃代行について紹介しています。
スポンサードサーチ
今、セブ島・マクタン島は不動産投資で最も注目がある都市
フィリピン・セブ島（マクタン島も含む）は世界的な観光名所として知られており、年間で300万人以上の観光客数が訪れます。セブ島は第二の人生の場所として選ぶ方、一軒家や別荘、コンドミニアムを購入して老後を過ごす方、一人暮らしをする方など多くの日本人が滞在している地域でもあります。
セブ島は不動産投資の都市としても注目を集めており、2019年現在ではまだお手軽な土地単価。これからどんどん価格が上昇する見込みが非常に高く、失敗しない不動産投資の場所としても有名です。不動産投資が初心者の方から大物の投資家まで多くの人が投資をしている場所なのです。
ビジネスインサイダージャパンではフィリピンは「今、最も投資に適した国ベスト20」で1位を獲得しています。フィリピンの中でも最も今注目されているのがセブ島とマクタン島。
以下ではセブ島で不動産物件を購入した後、どう管理していくのか。その選択肢の一つとして「民泊運営がおすすめ」だ、ということを記載しています。
民泊運営代行会社とは
民泊運営代行会社とは、オーナー様の代わりに、代行で運営をするサービス。忙しくて運営管理をする時間が無い、海外の不動産物件だから自分で運営することができない方が多く利用します。
民泊運営代行のメリットは、自ら直接運営することなく収入が得られること、不動産投資の利回りを良くすること、が挙げられます。一方のデメリットは、代行手数料が掛るため直接運営するよりも収入が減ってしまうことです。
本記事では、民泊代行サービスを利用するメリット、主なサービス内容、料金相場、メリットとデメリット（ぼったくりでは無いのか）、良い代行会社の選び方、おすすめの代行会社を紹介しています。フィリピン・セブ島で不動産物件を購入した方で民泊運営を考えている方に必見です。
セブ島の民泊運営代行の主な「サービス内容」
基本的な民泊運営代行サービスは主に2つのサービスに分かれます。「一部代行」と「完全代行」の2つ。セブ島など、海外で不動産投資をされた方のほとんどは完全代行サービスを選択する方が多いのが特徴。理由は現地にいない方がほとんどのためです。
一般的な民泊運営代行サービスの種類
- 一部代行
- 完全代行
一部代行サービスとは、民泊運営の一部分だけ運営してもらえるサービス。例えば、ゲストへのメールの返信。清掃のみ代行するなど、プランや料金は代行会社によって様々。自分の時間に少しゆとりがあり、ここだけやってほしい！という方、民泊運営を活性化させたい方、代行運営の費用を安く抑えたい方におすすめです。
完全代行サービスとは、オーナー様は何もしなくて運営会社に民泊運営を丸投げできるサービスです。民泊運営が初心者の方、海外の物件で自分で運営管理ができない方におすすめです。
一部代行に比べて利用料金が高いため、収益は少しさがってしまうデメリットがあります。しかし、ほぼ何もしないで利益を得ることができたり、利回りを良くすることが最大のメリットであり目的になります。
セブ島で自分で常に物件を管理をするのが難し方、キャピトルゲイン目的で購入した方、海外に常に滞在できない方、は完全代行サービスを利用する方が実はほとんど。セブ島などの日本国外で不動産を購入された方のほとんどは完全代行を利用しています。
ではそもそも、セブ島の民泊運営代行会社はどんなことを代行してくれるのか。民泊代行会社の一般的なサービス内容をご紹介します。
収支計画書の作成サービス
収支計画書は民泊運営を始めるにあたってのプランそのものです。プランを立てず、適当に運営していては良い結果を得ることは難しいでしょう。収支計画書を作成することで、開業費用はいくら掛るのか、毎月の損益収支はどのくらいになるのか、今後の資金繰りをどうするのかが明確に知ることができます。
家具などの内装サポート
内装をデザインする能力がなさすぎる、家具を買いに行くのがめんどくさい、時間がない方に嬉しいサポートが家具などの内装サポート。日本では家具や家電のレンタルサービスが存在しています。
価格調節
Airbnbなどのプラットフォームを利用して民泊運営を行う際に非常に重要なのが価格設定。価格設定がその地域、部屋の大きさなどの相場に見合っていないと予約が取れなかったり。
直接売り上げを左右するとても重要なことが価格調節です。民泊運営初心者の方はエアビーの運営のプロである代行会社にお願いするは良い選択でしょう。
写真撮影代行
重要性は高いわけではありませんが、部屋の写真の写り方がよければ予約される率も上がることがあるそうです。代行会社によってはプロのカメラマンの撮影があったりと写真に力を入れているところもあり。
Airbnb（エアビー）などのサイトのアカウント・ページ作成代行
AirbnbやBooking.com、Expediaなどのプラットホームにお部屋の情報を掲載したり、アカウントを作成したりする代行です。細かい設定などのが良くわからない方にとっては嬉しい代行サービス。
ハウスルールなどの作成
ゲストとの間でトラブルを起こさないために、他のゲスト同士が快適に部屋を使えるようにハウスルールを儲けるのは必須。ハウスルールを代行で決めてもらうことが可能です。
リスティング上位対策
リスティング上位対策というのはエアビーなどの予約サイトで、自分の物件を上位に表示させる対策のこと。上位表示によって予約件数を多く獲得することが可能になります。この設定や戦略が直接予約件数に、＝ 売り上げに直結するため、非常に重要なサービスの一つです。
宿泊のスケジュール管理
いつ誰がどのくらいの期間部屋に止まるのか、をスケジュールするのは実は面倒。そのスケジュールに合わせて清掃をしたりお願いしたり。時間に余裕がない方や海外の物件を民泊運営する方には嬉しいサービスです。
メール（メッセージ）代行
エアビーなどでゲストとやり取りするメッセージの代行です。エアビーではゲストとのやり取りのレスポンス時間が長いと予約が確定しなかったり、悪いレビューを書かれてしまったり。
また、英語など他の言語でやり取りすることもあります。メールだけ代行する代行会社も存在するほど、非常に重要なサービスです。どのくらいの言語に対応している代行会社なのか見ておくことが重要です。値段も代行会社によって異なります。
清掃代行
清掃代行はゲストがチェックアウトした後に部屋の掃除するサービス。清掃代行のみ行う会社も存在するほど非常に重要なサービスの一つです。セブ島の清掃代行サービスは日本と比べると格安で受けられるのが特徴です。
ベッドシーツの交換や、シャンプー等の補充、基本的な清掃を依頼することで現場にはほぼ行かなくて住むため、一部代行で清掃だけ代行する方が非常に多いです。
鍵の受け渡し
ゲストが到着した時に部屋の鍵を渡したり、部屋のルール説明をしたりと立会いをしてくれるサポート。最近ではオートで鍵を設定することが可能となっていますが、物件の場所や物件の種類によっては必要なサービスです。
緊急対応
ゲストが何かトラブルがあった時、部屋で火事や災害がおこった時に緊急で対応してくれるサポート。特に海外から遠隔で民泊運営をしている方におすすめのサービスです。
レビュー・口コミ管理
レビューや口コミは民泊運営で非常に重要なことの一つ。レビューを見て宿泊施設を選ぶ方が非常に多いためその管理も非常に重要です。
運営のレポート
実際にこの月は何人のゲストが宿泊して、どのくらいの売り上げが出たのか、をデータ化して提出してくれるサービス。このレポートを通して価格調整をしてみたり、色々な判断をしやすい要素の一つとなるでしょう。
セブ島の民泊運営代行の料金相場「売り上げの20〜35%」
一般的な民泊運営代行でかかる料金の相場は「一部代行」と完全代行」で料金が変わります。運営を丸投げした時の料金相場は、売り上げの約20〜35%になっています。
一部代行の料金相場
- ゲストとのメール代行：8,000円〜15,000円
- 清掃代行：4,000円～10,000円（日本）
- 清掃代行：500ペソ～1,000ペソ（フィリピン）
一部代行で最も多いサービスが「メール代行」と「清掃代行」。メール代行では1物件につき、8,000円〜15,000円の代行サービスが相場となっています。どのくらいの数の言語に対応しているのか、を事前に聞いておくことが非常に重要です。
清掃代行サービスは4,000円～10,000円が費が相場。料金は部屋の大きさによって費用が異なります。こちらは日本での清掃代行の相場です。
セブ島では500ペソ〜1,000ペソほどの費用が清掃代行の相場となっています。
完全代行の料金相場
完全代行の料金相場売り上げ金額から20〜35%です。この売上金というのは電気代、水道代、管理費、ネット代などを含まないことが多いのでご注意ください。また、その他別途でかかる料金が清掃費用、初期費用などがかかる場合もあります。
例えば、
30,000ペソの売り上げ（2,000ペソ/1泊 × 15日の予約） – 6,000ペソ （代行手数料 20%） – 約4,000ペソ（管理費、電気水道代） ＝20,000ペソ/月（あなたの収入）です。
仮にその物件の価格が300万円だったとすれば、完全代行を利用した収入で8%の利回りを獲得することができるのです。
240,000ペソ（年間収入） ÷ 3,000,000ペソ × 100 ＝8（利回り）
ほぼ何もしないで民泊代行をするだけでこのくらいの利回りを得られることが可能になります。
セブ島の民泊代行の手数料は高いのか？
民泊代行は丸投げをすると売り上げから20〜35％が取られる費用対になっています。これは果たして高いのでしょうか。セブ島のほとんどの民泊代行サービスを利用する方の本来の目的は、キャピタルゲインを得るのを待っている間に楽に利回りを得られることです。
セブ島の土地やコンドミニアムは現在は安い値段で購入することが可能。今後5年、10年で都市開発が進み、土地の値段も跳ね上がり、コンドミニアムの値段も自然と上がってきます。投資目的で購入した不動産物件を売却するまでの数年間、民泊運営をすることで少しでも利回りを良くすることができます。
その運営を20〜35％の代行手数料で丸投げして管理してもらう。これがセブ島で民泊代行サービスを利用する方の大半の目的。そのため、多少代行手数料が高くてもぼったくりと考えことはあまりないのです。
以下ではフィリピン・セブ島の良い民泊運営代行会社の選び方をご紹介します。
【4つ！】フィリピン・セブ島の良い民泊代行会社の選び方
以下ではセブ島で良い民泊運営代行会社を選ぶ方法を4つ紹介しています。
1.日本人が経営している代行会社がおすすめ
海外でサービスを受ける時、もちろん日本人が経営している会社の方が信頼性があります。民泊運営は自分が買った不動産物件管理を直接お願し、収入も管理してもらうため、信頼できる会社がもちろん良いでしょう。
2.実績を見てみる
信頼できる代行会社を見分けるために一番重要なのは実績件数です。実績や評判が悪い会社は質全的にサービスも悪く、責任感も無いでしょう。また運営の稼働率などがどのくらいだったのか、などに着目するのも良い民泊代行会社を選ぶ方法です。
ちなみに日本では100〜200件の物件を扱っている会社が大きめの運営代行会社と言われているため、セブ島ではそれより少ない件数の会社でも多い実績があると言えます。
3.緊急対応の有無
セブ島で運営代行サービスを利用するに当たって押さえておきたいポイントが緊急対応の有無です。フィリピンでは日本では予期できないことが頻繁におきます。電気がつかない、温水シャワーが壊れたなど問題はつきもの。
現地で何か緊急な事態がおきた時に駆けつけてくれるサービスの有無は非常に重要です。
4.手数料が多少高くても高い稼働率で運用してくれる
どんなに運営手数料が安くてもエアビーやブッキングドットコムでの稼働率が低ければ収入は必然的に低くなります。多少、手数料が高くても稼働率が高い実績を誇る運営代行会社がおすすめです。
以下ではセブ島でおすすめできる民泊運営代行サービスを行なっている会社のランキングをご紹介します。
【3社】セブ島のおすすめ民泊代行会社・サービスを比較
セブ島でおすすめの民泊代行会社のランキングをご紹介します。
【1】セブみんぱく
「セブみんぱく」は日本人が経営する民泊運営代行会社です。民泊代行だけではなく、コンドミニアムの購入から売買、見学ツアー、清掃代行サービスなど幅広くサポートしている会社です。
現在、セブ島で民泊代行の物件を30件以上管理しており、実績もある信頼できる会社です。民泊代行の手数料が売り上げから20%と、手数料が低いのも魅力の一つ。収支計画書の作成や、上位表示をさせるためのノウハウ、価格設定など完全丸投げで代行サービスを依頼したい方に非常におすすめです。
日本人が経営しているため、もちろん日本語でもサービスも可能。以下では、「セブみんぱく」が実際に民泊代行の内装サポートをしている様子の写真をご紹介します。
不動産購入後からセブみんぱくの運営までの流れ
- 内装のお見積もり
- 円で入金可能
- 内装工事・設置（1ヶ月〜）
- Airbnb、Booking.com、Expedia等、複数のプラットフォームにて運営開始
- 月次精算
1. 不動産物件を購入した後、民泊運営するためには何も無い部屋に家具を導入することが必要です。その家具を代行して購入、更に部屋に設置するところまで行ってくれるそうです。お見積もりでは家具の購入代金、スタッフ派遣費用などは含まれています。
2. その後、見積もりに上がっている費用を入金（デポジット）。この入金は日本の口座に振り込みますが、入金当日のレートでペソに両替してデポジットをします。
3. 入金が完了次第、内装工事や家具の設置が始まります。だいたい1ヶ月ほどで内装が完成。内装の進展具合などはチャットやメールで状況報告をしてくれる出そうです。
4. 内装が完了したら、いよいよ、エアビーとBooking.comで運営開始です。収入は売り上げからセブみんぱくの代行サービスの20% ＋ コンドミニアムの管理費などを差し引いた金額になります。
セブみんぱくではコンドミニアムの管理費（電気代、水道料金、インターネット代金）の支払いも代行で行っているそうです。
5. 月次精算（あなたの収入）は翌月15日頃までに、集計・精算して円でお支払い。当日のレートでで円に両替して送金するそうです。
以上が、セブみんぱくの不動産を購入してから民泊代行運営までのザックリした流れです。
「セブみんぱく」の内装サポート時の様子
| セブみんぱくの基本情報 | |
|---|---|
| 初期費用 | なし |
| 代行手数料 | 売り上げの20%（清掃費、アメニティ代込） |
| 言語対応 | 英語、日本語、中国語 |
| 対応しているサイト | エアビー（Airbnb）、Booking.com、Expedia、Waka、tujia、Ctrip |
| 代行実績 | 50件以上 |
| 緊急対応 | あり |
| 清掃代行 | 500ペソ〜 |
メールアドレス：akira@najima.co.jp
電話番号（日本）：090-8750-1986
現地電話番号（フィリピン）：0956-5689-815（担当者：Dave）
LINE：
※お問い合わせの際は「ササセブ」を見ましたと言うと話が早いと思います。
【2】Butler(バトラー）
バトラーは一部代行型の民泊代行の会社です。実績件数は不明ですが、東京でも同じ事業をしているそうです。
| Butler(バトラー）の基本情報 | |
|---|---|
| 初期費用 | – |
| 代行手数料 |
基本料金：12,500円（メール代行、クレームを日本語で報告、予約管理、レビュー管理、レポート） |
| 言語対応 | 英語、日本語 |
| 対応しているサイト | エアビー（Airbnb）、Booking.com、agoda、tujia、Ctrip、Qunar |
| 代行実績 | 不明 |
| 緊急対応 | – |
| 清掃代行 | セブ島未対応 |
【3】The Hatena Slution Inc.
The Hatena Slution Inc.はセブ島で日本人が経営する民泊代行会社。完全代行型で手数料は売り上げから25％取られる仕組みになっています。
| The Hatena Slution Inc.の基本情報 | |
|---|---|
| 初期費用 | – |
| 代行手数料 | 売り上げの25%（清掃費、アメニティ代込） |
| 言語対応 | 英語、日本語 |
| 対応しているサイト | エアビー（Airbnb） |
| 代行実績 | 不明 |
| 緊急対応 | あり |
| 清掃代行 | 500ペソ〜 |
